Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги I полугодия 2024 года на вторичном рынке недвижимости крупных городов России.
В выборку вошло 35 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Московская и Ленинградская области.
Статистика по реальному количеству сделок в оперативном режиме доступна лишь для Москвы и Санкт-Петербурга. Для других городов мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка — количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков.
Как за полгода изменились цены
За I полугодие 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась лишь на 3,7%. Для шести месяцев это очень скромный рост. Последние три месяца цены практически не менялись. Ежемесячный прирост составлял 0,2–0,5%, тогда как в I квартале этого года он был равен 0,7–1,2%, а во II полугодии 2023-го — 1–1,9%.
На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз: сокращение спроса относительно II полугодия 2023 года, заградительно высокие ставки по ипотеке.
Однако пока продавцы заняли выжидающую позицию и не готовы заметно снижать цены. К тому же рынок уже адаптировался к новой реальности: количество сделок с февраля по апрель увеличивалось (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней. — Прим. Циан.Аналитики).
Динамика цен на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
Более заметная динамика — в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек. За шесть месяцев «квадрат» в среднем по этим локациям подорожал на 4,4%, в то время как в миллионниках — на 3,2%.
Минимальные темпы роста зафиксированы в Санкт-Петербурге (+0,2%), Москве (+0,4%), Владивостоке (+0,4%) и Ленинградской области (+0,5%). Фактически в этих локациях цены за I полугодие 2024 года не изменились. В последние два–три месяца в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях наметился разворот тренда на сокращение средних цен. Снижение минимальное, пока рост цен в первые месяцы года компенсировать не удалось.
Максимальный рост отмечен в Набережных Челнах (+9,2%), Красноярске (+8%), Махачкале (+7,9%), Барнауле (+7,5%).
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за I полугодие
По данным Циан.Аналитики
Активность на рынке перестала снижаться
Потенциальный спрос на вторичном рынке анализируемых локаций снижался с сентября 2023 года до конца марта 2024-го из-за практически недоступной ипотеки (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании. — Прим. Циан.Аналитики).
С апреля снижение прекратилось, потенциальный спрос перешел к стагнации — рынок постепенно адаптировался к новым условиям. В целом за шесть месяцев этого года активность потенциальных покупателей примерно на 20% ниже, чем годом ранее.
Зависимость вторичного рынка от ипотеки не такая высокая, как рынка новостроек: здесь многие покупают за живые деньги, много альтернативных сделок.
Поэтому и ужесточение условий кредитования не привело к более резкому падению спроса. К тому же на вторичный рынок пришла часть спроса с рынка новостроек, где также ухудшились условия кредитования. «Вторичка» выигрывает за счет более низкого уровня цен.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 год)
По данным Циан.Аналитики
Динамика реального количества сделок в Москве и Санкт-Петербурге свидетельствует о постепенном восстановлении активности на рынке. Спрос увеличивался с февраля по апрель (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней. — Прим. Циан.Аналитики). По сравнению с промежутком за январь–май 2023-го количество сделок в Москве в этом году ниже на 13%, в Санкт-Петербурге — на 15%.
Динамика количества сделок на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга
По данным Циан.Аналитики
Выбор на вторичном рынке увеличивается
Начиная с февраля на вторичном рынке увеличивается объем активного предложения. Это свидетельствует о снижении темпов продаж: лоты дольше задерживаются на рынке и начинают накапливаться.
Сроки экспозиции продолжают расти, к тому же на рынок стало выходить больше новых продавцов. Это связано с оживлением на рынке новостроек, где фиксируется рост активности перед ужесточением льготных программ с 1 июля — часть таких сделок связана с продажами имеющихся квартир в готовых домах.
Несмотря на рост количества лотов, выбор в конце июня 2024 года на 13% ниже, чем в конце июня 2023-го — высокий спрос во второй половине 2023 года привел к резкому сокращению объема предложения.
Динамика объема предложения на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
По данным Циан.Аналитики
