1 июля все ближе, а значит, до закрытия льготной ипотеки под 8% — самой доступной для покупателей — остаются считаные недели. Мы собрали мнения экспертов в сфере недвижимости о том, что ждет первичный сектор рынка после отмены программы, в чем все-таки причина взлета цен в последние пять лет и что делать тем, кто хотел вскоре купить квартиру: поторопиться или, наоборот, отложить сделку.
1. Льготная ипотека завершается. Кто будет покупать массу строящихся квартир при нынешней негуманной рыночной ставке? Нас ждет падение цен на новостройки или резкое снижение объемов строительства?
Эксперты считают, что снижения цен в ближайшее время ждать не стоит, и существенную роль в этом сыграет механизм проектного финансирования, который не даст сработать линейному механизму «снижается спрос — падают цены».
А вот уменьшение объемов строительства возможно, но не за счет уже реализуемых проектов, которые во времена «до эскроу» могли и заморозить, а из-за сдерживания запуска новых проектов в ожидании стабилизации ситуации.
Владислав Преображенский, исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы:
«Разумеется, резкое изменение на рынке льготных ипотечных программ приведет к снижению платежеспособного спроса на первичное жилье. Рыночный спрос не сможет заместить выпадающий льготный, но при этом последствия будут нелинейными: само по себе падение спроса не приведет к пропорциональному снижению цен, которое бы восполнило недостающий спрос.
Это связано с тем, что практически всё жилье (97%) строится с использованием счетов эскроу. У застройщика нет возможности самостоятельно маневрировать ценами в существенном диапазоне, так как ценовая политика, объемы продаж и скидок в рамках договора проектного финансирования не могут быть изменены без полного пересмотра самого договора.
Таким образом, для маневров с ценами застройщику сначала надо расторгнуть договор проектного финансирования, полностью вернуть кредит, а затем заключить новый договор, уже с другими условиями. При этом цены на строительные материалы, технику, зарплату и т. д. никто не спешит снижать.
Настает непростой период, когда девелоперам не будет хватать платежеспособного спроса, и пойдут в ход все рыночные методы его стимулирования, а также собственные резервы. После этого все участники рынка будут формировать совместный план действий для решения проблемы спроса. Напомню, что кроме застройщика и покупателя есть еще государство и банки. Совместно участники рынка способны найти решение».
Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА):
«Стоит ожидать сокращения продаж, но падение цен маловероятно: банки продолжат финансировать стройки даже при низких продажах. Произойдет торможение вывода на рынок новых проектов, пока предложение и спрос не придут к балансу».
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость»:
«Падения цен ожидать не стоит, так как сегодня стройка не зависит от продаж, как это было до 2019 года, до обязательного проектного финансирования застройщиков банками. А вот сокращение объема строительства на 30–40% вполне вероятно, чтобы не было перенасыщения рынка и для создания небольшого дефицита товара. Таким образом, девелоперы будут искать баланс между спросом и предложением».
2. Правительство активно обсуждает и, скорее всего, внедрит адресные программы господдержки: для учителей, молодых специалистов и т. д. Насколько они смогут заменить льготную ипотеку? Какими должны быть условия новых программ, чтобы они работали эффективно?
По мнению экспертов, адресные программы лишь отчасти заменят льготную ипотеку. Но это скорее положительный момент: в сложившейся экономической ситуации пора переходить от поддержки всех (от покупателей до застройщиков) к точечной поддержке тех категорий заемщиков, которые в этом действительно нуждаются или являются приоритетными с точки зрения государства.
Например, это работники бюджетный сферы, доходы которых отстают от среднерыночных, или семьи с детьми, поддержка которых необходима для улучшения демографической ситуации.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
«Власти обсуждают внедрение адресных льготных программ, в том числе для участников СВО и сотрудников оборонных предприятий. Это прекрасная альтернатива прежней ипотеке с господдержкой.
Всеобщая льготная ипотека как мера изжила себя, так как из лекарства для рынка превратилась в допинг. Ее использование оправданно только в период социально-экономической турбулентности, сейчас же настало время персональных мер поддержки и поощрения отдельных категорий населения».
Владислав Преображенский,исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы:
«В данном случае речь идет о целях государства в плане решения как жилищной проблемы, так и социальных, ведь рынок не всегда предполагает баланс интересов всех групп населения.
Там, где необходима поддержка, и/или где находится приоритет развития, будут создаваться адресные решения в виде льготных ипотечных программ. Разумеется, здесь не стоит задача решить проблему недостатка спроса на рынке первичного жилья, но новые программы будут помогать и в этом вопросе.
Главное — сохранить баланс между спросом и предложением, чтобы не создавались условия для роста цен на первичное жилье. Эффективность программ — не в области балансировки спроса, а в развитии и социальной сфере».
Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:
«Адресные программы не смогут заменить ипотеку с господдержкой в полной мере, но расширят пул льготников. Положительное влияние на состояние рынка могло бы оказать снижение ключевой ставки хотя бы до уровня 12–13%, то есть повышение доступности обычной ипотеки.
Теперь при запуске новых программ придется четко учитывать ценовой диапазон стоимости квартир, чтобы они могли отвечать запросам и интересам покупателей».
Впрочем, добавляет руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик, «затянувшийся период высокой ключевой ставки делает любые льготные ипотечные программы очень обременительными для бюджета», так что, возможно, массового ввода адресной поддержки еще придется подождать.
3. Центробанк и профильные министерства считают, что льготная ипотека стала основной причиной взлета цен на новостройки и прогрессирующей инфляции. Так ли это с вашей точки зрения?
Эксперты отмечают, что инвестиционный спрос в условиях действия массовой программы с низкой ставкой, безусловно, сыграл свою роль в разгоне цен и росте инфляции, но говорить о льготной ипотеке как об основной причине этих процессов нельзя.
Существенное влияние на инфляцию оказали и другие факторы — например, переход отрасли на проектное финансирование, затраты на которое легли на покупателей.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость»:
«Отчасти льготная ипотека способствовала росту цен, особенно из-за откровенных перекупщиков, разгонявших цену на рынке. Мы все видели, как в период низких ипотечных ставок инвесторы брали по несколько жилищных кредитов, а после выставляли квартиры на продажу с ростом цены до 50%. Но не надо забывать и о других факторах, например о существенном подорожании строительных материалов».
Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья:
«Роль ипотеки в инфляции сильно преувеличена. С 1 января ипотека сократилась в два раза, но это не улучшило ситуацию с инфляцией, потому что остались иные, гораздо более значимые причины. Что касается роста цен на новостройки, то его график совпадает с ростом цен на основные потребительские товары».
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
«Программа льготной ипотеки стартовала в 2020 году. Средняя цена квадратного метра с того момента сильно выросла — например, в Москве на 47,3%. Но это связано не только с господдержкой.
На динамику цен повлияли и другие обстоятельства: переход строительной отрасли на проектное финансирование, последствия пандемии, инфляция на стройматериалы и услуги рабочих, форсированное импортозамещение и т. д.».
Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:
«В данной ситуации, по нашему мнению, сработал закон рынка. На момент запуска продукта ставка по программе была уникальной, и клиенты, конечно же, положительно отреагировали на нее. Следовательно, появился огромный спрос, который стал причиной предложения от застройщиков. Простыми словами: с ростом спроса соответственно росло и предложение.
Мы считаем, что серьезная ошибка заключалась в постоянном продлении льготной ипотеки. Лучшим решением было бы закончить ее в конце 2021 года и сделать адекватную, низкую стандартную ставку, которую могло бы позволить себе большинство. Тогда всех неприятных последствий можно было бы избежать. А разговоры об инфляции из-за госпрограммы не несут в себе ничего конструктивного».
4. Как сейчас действовать тем, кто хочет поменять жилье, но еще не совсем к этому готов: торопиться со сделкой в попытке заскочить «в последний вагон» льготной ипотеки или подождать новых выгодных вариантов?
Эмоциям и импульсивным покупкам в стиле «бежим, все пропало» — нет, взвешенному решению и просчитанным рискам — да, отвечают эксперты.
«Я бы не советовал сейчас брать жилье в инвестиционных целях. Потому что бездумно “парковать” деньги в недвижимость, которая не факт что в ближайшее время будет дорожать, — абсолютно нерационально, тем более на фоне ключевой ставки 16%.
Но если говорить про улучшение жилищных условий, то здесь нужен взвешенный подход. Возможно, пока стоит подкопить денег, разместив их на депозитах, и таким образом увеличить первоначальный взнос. Тем более что банки сейчас предлагают хорошие условия.
С другой стороны, практический опыт говорит, что какой бы ни была ситуация на рынке, при необходимости надо менять жилье. Нужно только четко понимать, какие задачи стоят перед семьей, какие ресурсы можно задействовать, к какой финансовой нагрузке это приведет.
И если ипотека (даже льготная, под хороший процент) будет обслуживаться из последних сил, если придется кардинально снизить размерность и интенсивность накоплений, то нет, это будет плохая история.
Но если у вас есть на руках деньги или они появятся после продажи имеющейся квартиры, то, возможно, стоит обратить внимание на вторичный рынок. Сейчас время покупателя, и при наличии средств вы будете интересным игроком и сможете рассчитывать на качественные варианты и серьезную скидку. Особенно если владельцу действительно надо продать квартиру.
Так что улучшать жилищные условия никогда не поздно. Просто нужно просчитывать финансовую нагрузку и смотреть, насколько оптимальным будет это решение именно в данной ситуации».
Владислав Преображенский, исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы:
«Покупка жилья — крайне ответственный процесс, который не предполагает импульсных решений. Кроме того, нужно объективно оценивать свои финансовые возможности. Если нет денег или не получается выбрать подходящую недвижимость, то покупать «лишь бы успеть» точно не стоит.
Помните, что кредитно-денежная политика не останется такой жесткой навсегда — впоследствии ключевая ставка будет снижаться».
«Если есть необходимость покупки, а также желание купить именно эту квартиру, то не нужно ничего не ждать — берите, пока есть выгодные условия, то есть процентная ставка и стоимость квартиры. Как показывает опыт, рыночные условия могут поменяться в любой момент как в лучшую, так и в худшую сторону».
Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья:
«Ситуация 2015 года, когда цены на новостройки упали на 25%, не может повториться в условиях проектного финансирования. Тогда застройщики закрывали кассовые разрывы, вызванные текущими продажами, за счет снижения цен и продаж ниже себестоимости.
Проектное финансирование освобождает застройщиков от необходимости поиска денег на рынке. Банки продолжат финансировать стройки и при плохих продажах, но притормозят открытие финансирования по новым проектам».
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
«Несмотря на то что власти почти наверняка внедрят адресные альтернативы действующим льготным программам, рекомендую не откладывать покупку первичного жилья. На динамику цен влияет множество факторов, и новостройки дорожают как минимум на уровне инфляции даже в условиях сжимающегося спроса».
Резюмируя: эксперты в основном считают, что снижения цен в ближайшем будущем ждать не приходится. Если у вас есть реальная потребность в улучшении жилищных условий и финансовые возможности для этого, то покупать стоит сейчас. Льготная ипотека под 8% действительно заканчивается, а перспективы адресных ипотек пока довольно туманны. Главное всё хорошо просчитать и убедиться, что ипотека не станет непосильным бременем для семьи.
